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国际市场营销策划书

营销策划书目录 (一)饭店概况与任务 (二)市场分析 (三)竞争分析 (四)饭店优势、劣势和机会、威胁分析 (五)市场营销目标 (六)饭店营销策略 (七)营销预算 (八)营销计划的实施和控制 (一)饭店概况与任务 达华宾馆位于延安西路918号，介于市中心和虹桥开发区之间，交通便利，适合商务、都市旅游活动。 延安路高架江苏路出入口就在饭店旁边，给饭店带来了便利的交通条件。 饭店楼高10层。 客房总数96间套，其中标房88间、套房8套；多功能会议厅一个，可容纳80个座位；零点餐厅1个；咖啡屋1个。 饭店硬件按三星级标准配置。 饭店内部装饰布置由美国著名设计师乔奇设计。 客房内的装饰很有特点：房顶大胆地饰以蓝色圈边，与深蓝色间白色图案的地毯遥相呼应，给人以宁静的感觉；所有家具呈棕色，床头挂有富有中国特色的水彩画。 所有客房配置：一台冰箱、二部电话、一台信息彩电、 E-MAIL插口。 饭店为客人提供的主要服务有： 24小时客房服务 。 叫醒服务 。 洗涤、熨烫衣服 。 商务中心服务时间：6：00至24：00 预订机票、代叫出租车 。 零点餐厅营业时间：7：00至22：00 咖啡屋营业时间：7：00至24：00 饭店于1978年开始对外营业。 由于受饭店建筑结构的影响，以及目标市场的反复多变，饭店开业至今，尚未建立起一个明确的市场形象，也没有稳定的购买客源。 1998年，饭店改制为锦江国际管理公司教育培训中心实验饭店，同时用一年的时间，停业对饭店进行了全面装修改造。 改制后的饭店除了完成经营指标外，还要承担起公司中层管理人员的培训见习任务。 要实现改制后的目标，饭店的管理方式必须符合公司的管理模式，服务水平必须能体现公司的水准，而这些“必须”，同时也为饭店赢得顾客、完成经营指标提供了机遇和条件。 1999年重新开业的饭店，给顾客以全新的形象。 (二)市场分析 1．中国饭店市场 供给过剩：近年来在建饭店项目持续增加；房地产业市场不景气，一些写字楼、公寓纷纷转向饭店经营；社会旅馆升级；所有这些，使饭店数量 的增加远远超过了客源的增长速度。 下表是全国近三年的统计数据。 年度 境外旅客增长 饭店客房增长 1994 5.2％ 5％ 1995 6.2％ 19.6％ 1996 10.2％ 22.6％ o国内外需求明显不足：受东南亚金融风波的影响，这些地区出游的人数减少，有些国家的政府甚至采取措施限制国民出境旅游；97年下半年以来，俄罗斯客源市场增长较快，但俄市场影响的地区主要是华北和东北的部分地区，数量的增加也是以边境游带动的，往往与购物联系在一起；欧美客人来华旅游数量在增长，但增长的幅度令人难以乐观。 国内旅游受宏观经济形势、三资企业发展乏力、居民消费转向住房等因素影响，对饭店需求也受到影响。 2．上海饭店市场 受东南亚经济危机的影响，1998年全市三星级酒店的平均客房出租率为50％，平均房价是350元。 1999年亚太经济合作会议将在本市召开，到时可能会吸引一些中外旅游者，但这些客人入住三星级酒店的机会很小。 预计1999年的入境客人数与今年持平。 内需市场是一个有潜力的市场。 受政府拉动内需政策的激励，预计99年国内居民旅游需求将有较大增长，来上海旅游购物的人数将增加。 他们中的为数可观的人将入住二、三星级酒店。 国内一些中小企业也开始寻找相对经济的酒店来举办促销会、公司会议。 他们需要设施完备、卫生整洁而价格便宜的酒店。 在餐饮市场，去年社会餐馆的成功者都体现了这样一些特点：设施设备都达到了星级饭店的水平，重视环境气氛的营造，消费者无论是自己用餐还是宴请客人，这些场所让他们觉得体面，而价格很有吸引力。 这些就是内需顾客的主要需求特点。 (三)竞争分析 1．竞争对象 确定竞争对象的方法有许多，这里主要以一定范围内的星级相同、提供产品相似的饭店作为确定竞争对象的依据。 由华山路以西、中山西路以东、中山北路以南、衡山路以北所构成的地区内的二、三星级饭店。 在这一区域内，静安寺是宾馆集中的地区，但无论是区域氛围还是饭店档次，多数在装修改造后的达华之上。 我们以客户的身份分别走访了这一区域内的近十家饭店。 考虑到饭店的客源市场、设施设备等因素，我们选择了A、B、C、D四家饭店作为达华宾馆的竞争对象。 2．竞争饭店1998年1月至10月客房出租率和平均房价(见下表) 单位：RMB 饭店A 饭店B 饭店C 饭店D 月份 平均房价 出租率％ 平均房价 出租率％ 平均房价 出租率％ 平均房价 出租率％ I 280 50 200 70 300 80.3 290 65 2 200.8 30 180 43. 280 35.4 210. 50.1 3 300 50.5 210.6 72 310.2 84.2 268 56.6 4 300.8 49.6 234 63.2 293.2 83 297 67.9 5 320 64 265.6 70.2 353 97.5 340 72.1 ………………………… ……………………………… 3．竞争饭店设施设备比照(见表) 项 目 饭店A 饭店B 饭店C 饭店D 达华 客房设施 齐全(新) 齐全 (陈旧) 齐全 (新) 齐全 (较旧) 齐全 (新) 房务 标房(套间) 367 397 25 166 96 商务中心 有设备新 有 较旧 有 有 有 设备新 宴会厅 (多功能) 400 (座位) 50 分四间 250 (座位) 60 分四间 餐饮 零点餐厅 (餐位) 300 300 80 300 (承包) 150 会议厅 (座位) 200 10×20 30 150 厅200 搴30 会议80 教窜300 健身房 有 有 桑拿 有(承包) 健康 娱乐 歌舞厅 有(齐全现 代、承包) 有 (承包) 有 (承包) KTV包房 有 (承包) 4间(容 50人) 有 (承包) 有 棋牌室 有 有 有 有 有 其他 停车场 有 有 有 有 4．竞争饭店主要客源市场 饭店A：以内宾为主，商务、会务、旅游客人。 饭店B：以内宾为主，商务、会议、旅游客人。 饭店c：中外学术界人士，会议客人、商务客人。 饭店D：内宾为主，商务、会议客人。 {四)饭店优势、劣势和机会、威胁分析 1．饭店优势、劣势分析 (1)优势： o饭店地理位置较好，处于世贸商城与上海展览中心的中间，延安路高架在附近有出入口；饭店周边有较多公寓和写字楼。 o饭店转制为锦江国际管理公司教育培训中心实验饭店，这对目标市场而言，其管理和服务水平将代表锦江水准，因为她是锦江国际管理公司未来中层管理人员的摇篮；作为实验饭店，享有税收优惠，价格相对有吸引力；作为实验饭店，可利用公司厨师优势和国际交流的机会，经常举行餐饮演示，丰富餐饮产品，吸引顾客。 o客房、商务中心和会议的设施设备新、齐全、先进，在竞争对手中处于领先位置。 尤其是会议设施设备，在全市同星级饭店中也处领先地位。 O依托锦江集团饭店管理的美誉度，具有品牌优势。 o有比竞争对手更长的经营历史，有一些长包户老顾客。 o在长期的经营中，与当地区政府建立了较好的关系。 o有较强的饭店业培训师资队伍，可以为酒店经营管理提供建议，有利于新产品的开发。 O饭店的仿膳菜沪上有名。 O饭店建筑历史较长，是市级保护建筑。 (2)劣势： o饭店自1978年对外营业以来，尚未建立起一个较好的市场形象，也没有稳定的购买客源。 o客房设施能满足商务客人要求，但娱乐设施不全。 O客房数少，不能同时接待多个会议。 o只有零点餐厅而没有宴会厅，且餐位少。 O饭店周围缺少商业网点，对于旅游客人的购物不方便。 同时也影响到 餐厅的上门客生意。 ． o饭店老员工的比例较高，他们有良好的服务意识和服务技能，但外语会话能力差，接受新产品的意识不强。 2．饭店机会、威胁分析 (1)机会： o培训中心与瑞士洛桑酒店学院进行合作培训，将带来许多学术交流机会．也因此会提升饭店的形象； o饭店周边目前尚无市场影响力大的餐厅，有婚宴、家庭宴、商务宴、甚至外卖等潜在市场需求； o利用与区政府的良好关系，进一步加强合作，争取成为区政府政务活动的首选饭店； o饭店周围尚无气氛好的咖啡室，而商务洽谈、会友休闲等又需要这样的场所； o周边有较多的科研、医疗机构，他们需要有学术气氛浓、价格优的交流场所； o受东南亚经济危机的影响，这些地区商务客人开始寻就价格相对低的商务饭店。 (2)威胁： o竞争对手有较稳定的客源，有灵活的经营手段。 如C酒店有上海图书学术协会的依托，各种学术会议为饭店带来很多客人。 o竞争饭店的资金来源充足，负债较低。 o新的竞争对手不断出现，如兴国饭店正在建造的新楼、即将开业的华山路江苏路口的天堂饭店等。 （五)市场营销目标 1．目标市场 根据上述分析，饭店的目标市场主要是国内高级商务客人和教学、医疗、科研界人士，兼顾一些小型学术会议、商务会议和境外旅游团队。 o商务客人：本地区三星级以上的商务饭店已显过剩，但由于饭店的硬件优势和价格优势，可吸引国有企业高级商务客人、合资企业中方雇员及其他商务客人。 o教学、医疗、科研界人士：饭店是锦江国际管理公司培训中心的实验 饭店，本身具有较好的学术气氛，产品质优而价格优惠，这对他们有亲切感。 o会议客人：饭店会议设施齐全，适应中小型商务会议、公司董事会议、学术会议。 o境外旅游团队：饭店在需要补充不足的客源时，可以吸引一些境外旅游团队。 2．销售目标 鉴于对今年的市场分析，国内客人将是主要的目标市场，相应的平均房价会有所下降。 同时因为酒店重新装修和改制，新的市场形象尚未确立，所以建议销售目标以保本为主。 根据饭店的各项成本开支，客房的营收目标约700万元。 (六)饭店营销因素组合 1．产品策略 (1)提高餐饮质量、创立特色产品：餐饮在饭店经营中的作用越来越重要，餐饮带动饭店其他产品销售的作用已成共识，而饭店在这方面恰是弱项。 应充分利用培训中心优势，定期举办国内外名厨技艺展示活动；发掘原有的“仿膳菜”，推出诸如窝窝头、小米粥等绿色食品；精心制作商务套餐、会议套餐、家庭套餐；半成品、中西点外卖。 (2)重视产品组合：产品组合的目的是增强产品的吸引力、增加销售量。 合理计划餐饮产品与客房、娱乐等的组合，以及饭店产品与周边娱乐设施的组合，充分利用周边资源。 具体设想有： o产品组合一：商务组合 饭店客房主要按商务客人的需求进行设计，客房宽敞，有E-mail接口。 客人除了能享受到三星级同类饭店的所有设施外，本饭店还为商务客人准备了“VOD\'’系统，该系统能准确、及时地传输声音、图象信息，可以进行远程商务谈判、转播远程会议等。 依据市场定位，国内中档商务客人是饭店的主要目标顾客。 为了表示酒店对目标商务客人的热忱欢迎，每在酒店住一个房夜，酒店除了包双早外，还将免费提供一份商务套餐。 当商务客人支付RMB380元一个房夜后，会感觉非常值得。 产品组合二：会议组合 饭店作为洛桑一锦江合作培训的示范酒店，有技术先进、配置合理的会议和教学设施，适合中小型学术会议、商务会议。 “VOD\'’系统的支持，更使得会议策划者毫不犹豫的作出选择。 酒店的规模和酒店的服务理念，决定了会议客人在整个会议期间将成为全酒店注目的贵宾。 如果在会议期间，使用本酒店30个房夜的客房(每个房夜RMB300元)，就可以免费使用所有会议设施及服务，或者酒店优惠提供30人的会议用餐(每人标准30元)。 产品组合三：婚宴组合 酒店在这方面的差异性优势并不明显。 主要市场是中低档婚宴(每桌 RMBl000元左右)。 消费满7桌(每桌RMBl000元)，免费提供一个房夜标准间婚房，免费摄像服务，并可选择．a、赠送婚礼VCD片一张；b、赠送营养早餐二份。 消费满7桌(每桌RMBl500元)，免费提供一个房夜套间婚房，其余与上述相同。 o产品组合四：周末包价 每周五、六、日三天，享受此包价。 适应对象主要是来上海购物游的家庭，需要在江浙二省或上海各入境口做广告。 产品优势：延安路高架江苏路口下来就是饭店，有停车场，客房宽敞可免费加床。 包价内容：RMB300元一个房夜，包早餐、免费停车、OK房免费点歌三首、午餐、晚餐和咖啡厅消费均7折优惠。 (3)不放过任何可能的节日，不断推出新产品。 (4)创造轻松、温馨的气氛： “气氛”在组成饭店产品诸要素中起着重要作用。 气氛是服务态度、服务技术、服务员的形象、饭店的建筑装潢、设施设备的布局、色彩、背景音乐等因素的综合，体现了一种文化品味。 饭店的某些硬件上的劣势可由良好的气氛加以弥补，而这不需要投资太多的资金。 可以通过：建立并严格执行科学高效的管理制度、建设饭店文化形成统一的价值观、提高服务员的审美修养和业务能力、注意设施设备布局的艺术审美效果等方法实现。 2．价格策略 饭店的原有固定资产大多已折旧完，现仅以投资装修的1000万元计 算，．其中用于客房装修的是800万元。 o按保本点订价法： 公式：保本平均房价= (固定成本+变动成本)保本点销售量 一年固定成本： 工资福利【2300140)+ (80050)】12=4344000 折旧费800000010％=80000(按10年折旧) 保险、税金等略 总固定成本=4344000+800000=5144000 一年变动成本：设每出租一间房夜的变动成本为35元 年平均出租率为50％、房间数100 则总变动成本=10050％×36535 =638750 保本平均房价= (5144000+638750)10050％365 =316．9 建议标房的门市价为480元(60美元)，最低卖价为288元(6折)。 这一价格既能保本，又与竞争饭店的价格相仿，有一定竞争力。 o按照这一订价，全年平均房价可达到300元，若平均出租率为65％，则客房营收是7117500元，实现保本。 3．销售渠道策略 依据饭店客房数少的特点，宜采用直接销售和一级销售渠道二种形式，以前者为主。 o直接销售：饭店的销售人员直接与目标顾客接触，建立关系，形成较为稳定的客源。 o一级销售：选择一至二家旅行社，提供小型外国团队；与科技、教育机构建立关系，请求提供会议客人。 o建立电脑订房系统，与国内有关旅游订房网络订立合约，接受电脑订房。 4．促销策略(1)广告策划 建立饭店形象：利用改制之机，结合公司品牌，推出“锦江一洛桑合作培http://www.sem6.cn训的示范酒店，让您获得超值享受”的饭店形象。 都市景象：繁华、忙碌 饭店气氛：轻松、温馨

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如果企业在短时间内不能建立根据地，在一定的区域市场不能形成一定的市场份额，那未来企业必将与其他新进企业一起在低断市场撕杀。 2、企业市场机会 我能分得一杯羹吗？这是许多市场拾遗者的心声，也是XX公司最为关心的问题！1．市场机会巨大的市场机会与风险的存在，使得许多欲进入茶饮料市场的企业不尽要问，我能分得一杯羹吗？市场的进入壁垒有多高？尽管目前我国茶饮料市场的垄断程度较高，市场竞争较为激烈，但这并不等于没有给新进入者留有市场生存与发展的空间。 从宏观市场分析：按人均消费量来，2000年中国人均消费茶饮料仅0.3公斤，如果与日本人均年饮用量的20到30公斤计算，我国茶饮料还有50倍以上的成长空间，即使从我国目前人均10公斤的饮料消费量来看，我国茶饮料的市场容量至少为1300万吨，而目前我国茶饮料的实际产量仅为185万吨，尚有1115万吨的市场成长空间，而且目前的销售还仅仅集中在重点城市，快速成长期估计至少还有3年。 以下具体通过生产与销售环节的壁垒来看一下新进入者的市场机会。 ● 生产壁垒据我们所掌握的情况，生产茶饮料的直接成本并不高，一瓶饮料的成本约在1元左右，虽然目前茶饮料价格下调了6％－8％，但零售价仍可以卖到3元。 因此对于商家来说，茶饮料的生产壁垒并不高。 ● 销售壁垒虽然目前茶饮料市场的垄断程度较高，主要茶饮料企业的广告投放力度较大，品牌知名度较高，给新进入者筑起了很高的市场壁垒，但也从另一个方面也反映出目前我国茶饮料尚处于成长期，目前市场中主要茶饮料企业所获得的成功，一方面是由于其经营上的成功，但另一方面是因为其进入市场较早，"吃得快"，对于新进入者而言，只要找准市场的卖点，取得成功并不是没有机会。 从消费者的角度来看，茶饮料市尚未达到可乐市场那样高的品牌忠诚度，产品口味才是市场的真正卖点 。 ●区位优势利用广西连接东南亚之区位优势，开发东南亚市场是XX公司一个重要的市场机会点。 同时也是为将来全面开发全国市场的战略部署。 ●技术优势XX公司的生产工艺有先进的技术，在行业上有自己的生产标准，是其他公司所不具备的，这为企业高科技品牌奠定雄厚的基础。 六、消费者特征与消费习惯分析1．消费者特征●女性稍高于男性。 调查显示，女性最常喝饮料的比例高于男性这与女性消费者看重茶饮料的健康、时尚特性不无关系，另外喝茶饮料不发胖是女性多于男性选择茶饮料的主要原因之一。 ●年龄：青年人是主力军。 调查显示，15-25岁消费者是茶饮料的主要目标消费群，其次是26-35岁年龄段的消费者，这两年龄段占总体的69.5%成为茶饮料的消费主体。 2．消费者消费习惯●饮用频率：据有关调查数据显示，北京、上海、广州、武汉、成都、沈阳、西安茶饮料消费者多数为轻度消费者（1个月饮用3次以下），占消费者的55.9%，而重度消费者（每天喝）的比重仅为6.8%.这表明目前我国茶饮料市场仍具有较大的市场发展空间。 ●最常饮用的场合：从消费者饮用茶饮料的场合来看，"平时口渴时喝"是消费者最常饮用茶饮料的场合，占被访者的68.9%其次为外出/旅游时，而在平时吃饭时喝的消费者却较少。 七、整合行销策略针对目前市场的状况及XX公司的现状，要想在这群雄纷争的市场上立足并稳健持续的发展。 必须对企业和产品进行更好的规划，在营销运作策略上更需要创新。 只要这样企业方可在这深不可测的危机层层的饮料市场上才能发展。 （一） 总策略高端品牌定位，中国功能性茶饮料专家品牌形象的高科技品牌内涵！整合媒体资源，开展品牌先行的策略，充分展示企业品牌的个性。 (二)人才策略人才,企业生存之本。 可吸引好的人才讲究缘分，而自己企业培养的人才才是企业真正的人才。 组建自己的营销队伍为企业全面开发全国市场，甚至在将来开发全亚洲和全世界市场做好人才培养和储备。 定期和不定期举办专业知识培训，有必要与国家高等专业院校联合将公司有潜力的人才委托培养。 条件要是许可也可尝试与高等院校联合招生，为企业培养更多的人才，对企业树立品牌也有很大的推动力。 （三）营销定位1、企业品牌定位中国功能性茶饮料专家品牌形象企业以专业的功能型饮料专家形象的进入市场。 配合媒体传播，公司统一服装，工作牌，销售人员的文件包。 必须坚持诚信行销、雷厉风行的态度和行为准则进入市场。 2、市场地位定位针对公司的资本、人力、网络、运营经验等资源及饮料市场目前市场的状况，公司在未来1—3年的发展初期主要做个快乐的市场拾遗者，采取跟进的策略紧贴着市场的大鳄，虎口夺食逐步蚕食他们的市场份额。 资源的积累才是公司发展壮大的基础和关键。 力求解决生存立足之本再谋求更大的发展。 3、目标消费群定位以市场最大的消费群体15岁—40岁的年轻人作为新一轮营销推广的第一目标消费群体。 有利于企业品牌的树立及产品的销售。 4、 产品策略定位完善XX系列产品，以多个品种、多种口味的策略进行推广，并根据企业发展状况和在不同的生命周期里及各产品的市场成熟度调整主导的产品。 l 主导产品：今年内以消费群较为广泛的产品做为主导产品——XX激爽。 XX激爽。 对甜叶茶进行调整，提高甜叶茶甜度，添加茉莉花香型或薄荷做为一个新品种（也可以另行开发）。 通过对这个产品的推广带动企业品牌的树立及其它产品的销售。 l 产品线：4大系列11个品种以消费群比较广，产品市场容量大的中档产品——XX激爽茶为主，带动其它系列产品推广。 并对女士、成功人士、儿童等独特是消费群体开发高端的品种以配合企业高端品牌形象的树立。 在成长过程中根据市场的需求不断调整产品结构和产品种类1、 主导：XX激爽茶（茉莉香型）2、 功能型：A、甜叶茶B、胶股蓝茶C、苦丁茶3、 市场拾遗：A、葡萄果汁B、番石榴汁4、 高端系列：A、XX多姿蜜茶：针对女性白领阶层具有调节内分泌、排毒美肤功能的女士茶B、XX脑乐橙汁：具有益智功能，添加氨基酸的儿童饮料C、礼品听装凉茶系列A）、甜叶茶B）、胶股蓝茶C）、苦丁茶产品定位1、 主导：XX激爽茶规 格：PET340ML和家庭装PET490ML包装设计定位：动感、激情、时尚且视觉清爽价格定位：最高零售价3元，批价1.6元，代理价1.2元（暂定）目 的 ：目前市场消费的热门品种类型及其目标消费群广的特点，更有效的保证传播成本和信息到达的有效。 通过对这产品的推广可以更好的为企业提高知名度及品牌的树立。 同时可以最快给企业带来经济效益保证企业的生存以及为企业未来的稳健持续发展奠定基础2、 核心系列：A、甜叶茶B、胶股蓝茶C、苦丁茶规格和包装形象按公司调整后最新的方案进行价格定位：最高零售价3元，批价1.6元，代理价1.2元（暂定）目 的：做为公司核心系列产品，通过重新调整目标消费群的定位为企业将来树立功能饮料专家奠定基础。 3、 市场拾遗：A、XX葡萄汁B、XX番石榴汁规格和包装形象贴近康师傅、统一或健力宝的同类产品进行设计但有具有XX的VI形象。 价格定位：代理价和批发价低0.5元/瓶左右于所贴近的大品牌同类产品（暂定）。 目的：作为企业产品的一种补充，充分利用公司的生产设备、人力、销售渠道等资源为企业在创业初期多赢得一份市场机会。 4、 高端定位A、XX多姿蜜茶规格： 250ML听装形象设计：稳重，大方价格定位：最高零售价4元，批发价3元，代理价2元（暂定）B、XX宝儿规格：PET200ML包装设计：可爱、活泼价格定位：最高零售价3元，批价1.6元，代理价1.2元（暂定）目 的：以上2个产品作为企业产品的一种延伸，待时机成熟充分利用这样高端的产品树立公司高端的品牌形象 C、XX高端礼品（礼盒）听装l 甜叶茶l 胶股蓝茶l 苦丁茶规格： 250ML听装形象设计：以XX的PET装设计风格为基调价格定位：最高零售价4元，批发价3元，代理价2元（暂定） 围绕企业品牌定位在包装设计、规格上必须有所创新及突破，同时保持与定位相协调的内涵。 才能有别于其他饮料大鳄形成差异化，为将来实施差异化行销奠定基础。 农夫山泉当年以一个瓶盖作为差异化行销的买点，一句“上课时不要发出这种声音”的广告语打动了千百万青少年消费者的心坎并流行为日常口头语，更使养生堂挤身纯水市场之3强。 可见创新是企业可持续稳健发展的重要手段同时也是拉近与各饮料大鳄差距的绝径。 同时为占领买场终端，在产品的种类上至少在5个左右，以便占领更多的终端陈列面形成终端更强的视觉冲击。 4、 渠道策略定位以广西为中心，逐步拓展区外市场。 自建和代理并肩驰骋、紧密合作。 以广西为样板市场全面开发，建立坚实的战略根据地，在本土市场份额必须进入前5名。 逐步培育稳定的销售网络、为拓展区外积累雄厚的运营资本和积累企业人力资源。 在市场启动初期，公司先组建队伍做好大买场的销售及终端形象展示，对于各级市场的个体店寻找有实力的分销商开发，充分利用各批发商的渠道和分销能力与他们建立良好的销售合作伙伴关系；逐步发展和培养有潜力或渠道、资金实力、分销能力等比较好的批发商做区域销售代理。 同时，在酒楼、旅馆、酒巴、KTV娱乐城、火车站（火车上）等能直接接触消费者消费的地方相关的场所建立起销售终端和形象展示平台。 高端系列产品在个体小店的销售渠道不做重点推广，以大中型买场为主，同时组织队伍开展团购市场，针对企事业单位以及政府部门进行传播与销售。 5、 促销策略定位以品牌先行的策略为主，产品的所有实施的促销活动、传播形式都围绕企业品牌传播进行。 （结合企业品牌传播的策略另行制定）以终端DM海报、电视媒体、报纸平面广告、公交车身广告、火车车箱广告、新闻事件行销、SP活动等传播工具和手段在各个不同的生命周期里交叉、配合实施。 （四）行销推广策略XX激爽l 核心广告语：健康喝出来广告语：激爽，极爽！广告语：口味，激爽无比！ 广告语：GO！激爽一夏！l 推广原则：保证所有促销活动的有效性和连贯性。 l 传播定位：以新闻事件行销传播为主线，以终端售点广告、电视媒体、报纸平面广告、公交车身车厢广告、火车车箱广告、SP活动等传播工具和手段在各个不同的生命周期里交叉、配合实施。 1、渠道促销l 针对分销商开展的促销策略主导思想：由于XX饮品系列品牌价值不高、入市时间较晚，在行销资源有限的情况下，单纯依照厂商的力量将产品推向市场，其时效性会不够显著，且风险性较大，因此决定实行与分销商共同合作，让利于分销商利用经销商的资金及库存将产品推向市场的方式进行促销活动，具体如下： 活动前奏——经销商联谊会 此活动属于心理攻坚活动，名义邀请各有势力的批发商和大买场与企业共商发展大计，实际上是通过联谊会来进行新产品发布活动，吸引各批发商加入我们XX团队，在活动现场，有新产品的堆箱造型、TVC广告在连续播放、产品特性说明在大屏幕上不停的滚动，并必须有极具鼓动性的演说词，一幅幅蓝图在向批发商描述，以便将各经销商的进货积极性也慢慢地调动起来了，最好能在会现场签单。 阶段性快速行销策略 ——分级促销饮品相对应于其他商品，属毛利率较低的产品，加之其消费群是非忠诚消费群，所以流畅的销售渠道、相对稳定的市场价格对产品本身的销售非常有利，各厂商也以稳定市场价盘为进行各项活动的前提，而促销，其活动前提就是将经销商分成三六九等，按其销售业绩给予其每箱不同的利润，这样，销货能力强、资金雄厚的客户为了获取高额的让利，必然利用进货价格差，自行定出一个自己认为合适的出货价格来进行销售，这样一来，市场价格必然就乱了，而价格的不统一就会使零售商接货方产生一种怀疑的态度，对厂商的价格、销售策略存有疑问，而这种疑惑和观望的态度对厂商的市场推进活动却极其不利。 铺货初期：在规定的上市初期，分别为300箱、500箱、1000箱，不同奖励为0．7元／箱、1元／箱及1．5元／箱，主要是考虑到新品知名度的提升会走由城区向外埠扩散的形式，在上市初期应广泛照顾到小客户的利益，而小客户多分布在城区。 铺货中期：上市之后2个月左右，级别分别1000箱、2000箱、3000箱，不同奖励为1元／箱、1．5元／箱及2元／箱；此阶段新品已在城区得到良好回应，并辐射到外埠，应提高级别，照顾中户利益，但对小客户来说，却需要投入大部分精力，或者放弃其他品牌的销售专做XX才能顺利达到所想要的返利。 第三阶段——上市之后5个月左右，进行区域销售竞赛：按各区域销售状况进行区域销售竞赛，设立入围资格及奖励金额，高额奖金的利诱极大调动了客户的积极性，使客户大量囤货，最大可能地占用客户的库存及资金，l 零售点 主导思想：尽可能提高铺货率，提高店主对我产品的首推力，并在特殊的渠道实施对其它同类产品的挤压，具体如下： 1）销售回报：针对零售店进行返箱皮折现金活动，每个箱皮可折返现金3元，此项举措为饮品常见之促销政策 。 2）陈列奖励：达到奖励条件的每陈列2瓶主推高端产品就即送其他饮品系列一瓶。 3）另外与火车站紧密合作给于优惠的条件，在广西系列城际列车车厢里做广告并与车站或列车达成协议，列车上所有的茶饮料和果汁饮料只能销售XX产品。 l 批发市场摊点主导思想：扩大声势，提升批发市场产品的铺货率及曝光度，具体如下： 批市造势活动，主要批发市场进如华西路的批发市场行造势活动，主要是使用锣鼓队之类的表演队伍配合横幅、DM单及现场“幸运行动”活动来带动声势。 批市有奖陈列：即每个批市摊点每陈列15箱主导品种，陈列期为一个月，经检查、抽查合格，即奖励其指定两箱，此项举措也是旨在提升产品在批发市场的铺货率，吸引有进货需求的人关注。 l 消费者促销 主导思想：通过消费者促销活动，提升产品的口味接受度及知名度，扩大消费群。 活动贯穿整年销售旺季，节假日均不间断举行。 大型商场割箱陈列：在各大型买场进行割箱陈列活动，增加产品曝光度。 现场活动放置主题板也可以是易拉宝之类的宣传用品，一定要非常醒目；加上广宣品及RD广播，提高促销影响人潮；其二为以“XX饮品系列请你参加游戏”的方式来进行，现场用“探宝游戏”、“套圈游戏”来吸引消费者参与现场活动中，利用聚集的人气来达到促销效果。 参加一些为成功人士、白领精英开展的活动，如到车展、音乐会现场开展推广活动，充分展示企业和产品的形象。 2、行销传播策略：以一事件行销做为主线，通过电视、报纸、电台等主流媒体配合推动，终端售点广告、户外路牌、车体、车厢广告补强，相互相应制造强憾效果，以最快的速度提升企业和产品的知名度。 具体实施：事件待定如果企业与统一合作那在饮料行业真的是件轰动全世界的大事。 一条以《XX——统一饮料大鳄的选择》题材的事件将在全世界范围带动XX企业和产品品牌的树立。 1．电视广告 拍摄制作主打产品广告片（30秒、15秒、5秒）、企业形象片（10分钟、3分钟、1分钟）。 电视广告推出形象广告，以省台＋市台的投播方式，争取覆盖最大面积。 第一阶段，高频次的投放2个月。 第二阶段，可以对收视率较高且针对我们目标消费群较强的节目进行冠名如广西卫视频道的《时尚中国》、广西文体频道的《夺宝奇兵》或一些全国性大型节目等。 因消费品尤其是饮品系列，属随机性购买产品，且品牌忠诚度不同于其他产品那么强，所以在推出电视广告之前，组织助理业务代表组成小分队，通过集中铺货的方式来提升零售店的铺货率，并使XX饮品系列铺货率达75％以上，在此市场基础之上推出电视广告，就会使看到广告的消费者很方便地买到广告诉求中的产品。 2．售点广告 售点广告是传播，贯穿在整个新产品产品导入期，以4K海报、吊旗、横幅，用于张贴、悬挂于各零售点及批市摊点，并在张贴时采用标准化的张贴位置，有很强的视觉冲击力，从而提升了公司的品牌形象；此外为配合商场促销活动，另制作相关主题DM、海报、吊牌、书签，增加促销效果。 3．电台 主要针对核心产品系列展开，在所辖区域选择收听率较高音乐台对其音乐节目进行投放。 4．户外广告做为电视、报纸媒体投放的补充，主要是展示形象和产品品牌的提示，弥补部电视广告、报纸投放的不足，用公车广告和路牌广告及火车车厢广告来进行补强。 5．SP活动做为主要的传播工具之一，将贯穿整个企业形象展示和所有产品销售阶段，利用SP活动互动性较强的特性充分展示企业和产品的品牌形象。 重点节假日消费高潮期的促销活动，在人流量大、人口集中的区域及销售场所举行较大型的宣传、促销活动。 如：农历8月15中秋节前半个月内是月饼销售的旺季同时也是我们功能系列销售的最好时机。 组织在政府指定的月饼销售点搭建销售活动现场，以活动展示形象带动产品销售。 具体时间安排略。 6．平面广告。 根据推广进程及主推产品的个性，设计制作一致性、延续性、规范性的平面报纸（杂志）标版、户外高杆标版、路牌标板、终端展示牌标板、出租车（公汽）后帖标版等。 7．软文广告编写《XX激爽系列软文广告》10篇，配合平面硬性广告、社区促销、终端卖场促销活动的开展。 对功能性的产品，如绞股蓝、苦丁茶等，可以食品健康专家（健康教育学会）名义，撰文，在大众媒体健康专版刊发，必要时另加印量，直投入户。 打造一股绞股蓝健康风暴，扩大产品认知度，拉动终端销售。

会展经济的价值是什么？最好有实例

以下是关于会展经济的一个案例参考，希望能帮助你 第一章 市场调查与分析 第一节 成都市商业物业的现状及其发展势态分析一、成都市商业房地产的现状如果说2002年是成都商业地产的复苏年，那么，2003年是真正的“商业地产高潮年”。 从去年开始的轰轰烈烈的旧城改造运动，给成都的商业地产开发带来了空前的机遇。 大量的商业用地投入市场，加之商业地产开发的高额利润，使很多具备资金实力的开发商纷纷将目光投向高风险、高利润的商业地产，商业房地产市场异常活跃。 商业地产的开发与投资呈现出蓬勃向上的发展之势，成为目前成都房地产开发的一大增长点。 今年，更是有多个大型的商业项目推向市场，“天府汇城”、“新城市广场”、“时代广场”、“成都国际商城”等等。 成都商业地产正在告别传统小打小闹的时代，使得商业地产步入一个规模化和品牌化发展的历史时期，市场竞争非常激烈。 二、供求状况据相关资料显示，2003年1-6月成都市累计完成房地产开发投资96.63亿元，同比增长35.2%；商品房施工面积1758.44万平方米，比去年同期增长27.0%；商品房竣工面积263.93平方米，同比增长37.5%，其中商业营业房竣工面积11.6万平方米，价值1.91亿元；商品房销售面积260.77万平方米，销售金额54.29亿元，其中商业用房销售13.34万平方米。 商业用房销售大幅增长，说明我市商业地产开发正步入良性循环。 今年1-6月五城区房地产市场供求关系发生了根本性转变，市场需求首次超过供给。 市场供应面积为350.64万平方米，销售面积为353.04万平方米，供销比为0.993，供小于求这一状况有力的证明了成都市房地产消费市场强劲的需求动力，可以看出，成都市房地产业正处于一个高速发展的安全通道中。 但相对于商业地产而言，由于旧城改造力度的加大，市场竞争将更加激烈，如果商业地产供求关系得不到平衡，对开发商和投资者来讲都有风险。 三、价格走势由于商业地产的竞争日趋激烈，大规模旧城改造带动了商业用房开发量的大幅度增加, 同时投资者对各商业地产项目的投资选择越来越谨慎，这些因素都在一定程度上影响着商业地产的价格走势。 综合来看，商业房地产的价格出现了一定的下滑趋势。 四、市场预测商业房地产未来的发展趋势，对本项目的运作影响至深。 根据相关资料及我公司对2002年全年和2003年上半年商业房地产发展的轨迹研究，初步预测： A、在未来两三年内，商业地产的开发会随着旧城改造而持续升温，市场供应量会进一步增加，但销售将趋于平稳； B、商业地产的开发，已经从原始的配套型物业转变为一种新的市场形态，并已经形成了自己相对独立的市场空间； C、传统的商铺，其形式与内涵正在随着市场经济的发展而发生变化。 随着商业环境的成熟和发展，商业地产的整体经营成为商业房地产开发的关键。 从独立的商铺开发上升到整体经营是商业地产发展的质的变化； D、外资零售、娱乐、家居、餐饮业以及连锁商业的不断涌入，将带来一些新的商业地产物业类型，如SHOPING-MALL、OUTLET STORE，各类型超市、特色商业街等形态，注定商业地产还将会继续升温，并成为今后房地产市场的热点物业； E、“地产大鳄”与商业巨头联盟的全新开发模式，除以规模形成核心竞争力外，品牌店、旗舰店、主力店、直销点等相关商业运营资源的整合能力将不断提升； F、“文化”将成为商业地产发展的重要因素渗透到产品策划与经营过程中，“创新”将成为商业地产营销的主题； G、中、小投资者将成为投资客户群体的主流； H、市场分工越来越细，各个环节的专业队伍将加入商业地产的运作过程中。 专业的、经验丰富的代理公司将在商业地产项目开发过程中发挥越来越大的作用。 第二节 区域环境分析一、区域环境概况本项目位于金牛区，金牛区东连成华区，北接新都区，西南与青羊区相接，东南与锦江区毗邻，西北与郫县连界，本区域是成都市北大门的快速通道，拥有为西南地区最大的客运中心，连接成渝、宝成、成昆三条铁路枢纽的成都火车北站。 优越的地理位置，使本区域成为成都市重要的商贸和物资集散中心，区域内商业、娱乐业、饮食服务业发达，物资供销网点星罗棋布，为发展多种经济形式、多种经营方式、多种流通手段的商业和旅游业提供了良好的条件。 该项目处于金牛区的商业、政治、经济核心位置，有着其它项目无法比拟的区域优势。 二、消费市场分析本区域经过多年的发展，百余座楼盘和上万户的固定居住人群已使这一区域高度成熟。 区域内聚集了大量住宅小区：光荣片区、祥和苑小区、茗苑小区、交大片区等和项目周边的西南交通大学、成都师范学校、成都铁路工程学校、树德中学等多所大中专院校师生以及项目附近中铁二局集团拥有的多家大型公司、集团内部人员共同构成本区域强有力的消费群体；加上成都国际会展中心的强大影响力，辐射、吸引全国各地参展人员，每年数以亿计的会展经济更是激活这一区域内各行业消费的强大动力。 区域内的住宅社区雀起，聚集了巨大的消费群体。 会展经济带动商圈发展诸多因素都对区域的商业设施、形态、配套等提出了更高的要求，而区域内的商业物业目前基本上是以社区商铺的形式出现，故商业业态急需调整和完善。 第三节 项目区域内相关物业调查分析项目隶属金牛区，位于成都市西北部，与成都市的其它区域相比，商业物业发展势态相对滞后。 项目附近只有成都国际会展中心、人民商场会展超市等少数几个商业项目，其余商业物业都还是沿袭着老式的传统商业格局——沿街为市。 成都国际会展中心是成都市人民政府的重点项目，由美国加州集团和成都市人民政府共同投资14亿元人民币建成。 共占地150亩，总建筑面积达21万平方米。 拥有2个大型室内国际展馆，总面积5.5万平方米，可提供2400个国际标准展位，同时还拥有1.3万平方米的露天展场，是集展览、会议、酒店、餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的国际标准展馆。 据调查了解，成都每年成功举办全国性或具有世界影响的展览75个，每年净展出面积为45万平方米，观众人数达160余万人。 参观展览的人流潜在着对吃、住、行、游、娱6大行业的巨大消费需求，能为当地财政至少增加100个亿的收入。 会展中心具有四个显著特点：它是一个新兴的朝阳产业，具有广阔的发展前景；它是一个无污染的高效行业，投资收益率保持在20%以上；它是一个带动作用很强的行业，可以发挥1：9的乘数效益，即会展收益一块钱，可以带动其它行业收益9块钱；它是一个人流集散地，有很强的吸引力。 因此，它不仅是成都市民关注的焦点，更是全省乃至全国关注的焦点。 人民商场会展超市坐落在会展中心内，占会展中心2、3层共1.4万平方米作为卖场。 2层主要经营服装、手机、小家电、超市；3层主要经营电器类。 由于该商场属于老式传统型商场，在规模、外观、内部环境、装修设施设备及货物陈列和服务质量、经营理念都存在严重的不足，现阶段已明显不能满足这一区域的消费需求，已呈现落伍之态。 因此，该商场人气稀少、经营惨淡。 商场与底层的服装销售区以店中店的形式出现，人气显然不足，虽然增加了餐饮，但还是不能达到聚集人气的目的。 以目前消费习惯来分析，现代消费者喜欢在有购物环境、装修档次较高、服务质量优越的地方消费，更能增强消费者的购物欲望，刺激消费。 人民商场会展超市的现状与会展中心整体规模极不协调，严重地影响了会展中心的形象，它必然将被其它大型商场所替代。 第四节 项目区域市场的相关数据分析一、项目区域商业经营状况及租金价格分析 1、经营业态项目区域各类基础配套和生活配套设施齐备，金融、证券、政府相关职能部门等机构环布四周，项目周边的商业物业除“人商会展超市”外基本都以临街铺面的经营方式为主。 现以包围项目四周的四条路来作一个综合经营业态分析：沙湾路经营业态主要是以餐饮、服装、日杂百货、鲜花店为主；为民路经营业态主要是以房屋中介公司、美容美发为主；金沙路主要是以房屋中介、五金、日杂的经营业态为主。 现为民路与金沙路交汇口正修建一休闲广场，共占地6亩，预计2004年1月1日完工。 目前，政府规划的为民路将建设成商业步行街，以后将取缔车辆行驶；光荣北路经营业态主要是以百货小超市、五金、房屋中介公司为主。 综合四条道路经营业态，我们得出下图： 该项目所处区域的经营业态：服饰35%、餐饮30%、百货15%、五金10%、其它10%。 2、项目区域市场租金价格分析：街道名称 最高价 最低价沙湾路 350元/㎡ 100元/㎡会展中心（底层） 300元/㎡ 70元/㎡金沙路 120元/㎡ 60元/㎡为民路 80元/㎡ 40元/㎡光荣北路 100元/㎡ 40元/㎡通过对项目周边经营业态及租金价位的调查分析后，我们得知项目周边商业形态较传统、原始；商铺出租率高达98%，出租率较高，空置率很低，商业经营氛围浓厚，区域商铺的租金可为本案营销定价作市场参考，这些都为本项目的成功运作提供了有力的市场依据。 第五节 区域内规划发展金牛区委、区政府下属的成都国际会展商务建设开发有限公司，已经对会展商务圈的建设作出了详细的规划。 金牛区所作的会展经济圈规划，将以会展中心为依托，以会展产业为龙头，吸引营销、保险、金融、电信、信息咨询等机构和国际知名企业入驻，成为名牌公司汇集、知识信息资本密集、具有规模效应与集散效应优势的区域。 按照金牛区提交给市政府的规划方案：会展经济圈将以会展中心为中轴，东至金沙路，西接二环路，北到沙湾路，总占地面积约430余亩。 金牛区还建议，将营门口立交桥沿二环路至沙湾路口约800米长的路段，等距离平行向外延伸至交大附小区域，纳入会展经济圈控制性规划的范围。 目前，会展经济圈建设已投入2亿元资金进行拆迁，预计5年内完成会展经济圈的建设目标。 今后经济圈将由五大板块组成：商业综合区——大型商场、商业楼、办公楼，占地47亩；会议展览区——由原成都国际会展中心和扩建展览馆组成，占地33亩；商务办公区——商务、办公、商场、餐饮娱乐和专卖店，占地72亩；商务住宅区——公寓、住宅、学校，占地36亩；市政配套区——商务楼、地下停车场、绿化广场等等，占地46亩。 如此庞大的现代会展经济圈在西部是绝无仅有的，它最少要辐射300万人的工作、居住、消费的范围。 第二章 项目商业业态定位分析 第一节 初步运作思路的提出纵观整个成都市的商业物业，不同的商业楼盘竞相开发，形成了百家争鸣、百花齐放的局面，业内称2003年是成都的商业地产年，市场竞争异常激烈。 但大多数项目的运作模式、推广手段都日趋同质化，没有自己的特色和个性，欠缺物业自身价值的支撑点，缺少新理念的支持，从而难以实现可持续发展，无法给投资者足够的投资信心。 这种市场现状对本案来说，既是一种挑战，又是一次机遇。 通过我公司对本案区域环境和市场状况的初步了解，本案处于会展经济圈内，而会展经济是一个附加值很高的新兴产业。 目前，区域内只有人民商场，会展超市这一稍大的商业卖场，该商场无论从产品、经营、规划、品牌和管理等方面都已明显落后。 因此，本案商场的崛起，是具有替代并成为该商圈领头羊的重要作用，本项目的运作思路应是依托于会展经济，充分利用会展经济的连动效应，创造出符合会展经济圈发展的产权式品牌综合商场。 本案处于会展经济圈中心地带，已具备良好的市场环境，其强势的市场资源是本案运作必须进行有效利用的优势，将其区域价值在本案个案上进行有效叠加，将其未来升值空间及商业价值得以充分利用，最大化地创造出项目开发的经济效益。 如何整合资源、创新营销、准确有效的将项目的产品定位、经营定位、销售定位有机结合，使本案在市场竞争中脱颖而出，获得投资者青睐、市场认同，获得良好的销售业绩，便是本案营销操作思路的核心和终极目的。 第二节 具体策划思路一、本案价值的超越本项目运作要实现两个层面的超越：第一层面的超越为：超越常规性价值和投资价值（产品功能价值的超越）。 第二层面的超越为：象征性、标志性的附加价值（内涵及灵魂性的超越）。 本案的战略目标不仅要超越第一层面的核心价值，还要达到具备第二层面的核心价值，即本案不单单是满足于一个常规性的物业，而是应达到具有区域代表性的商业物业，使本案成为区域商业龙头。 二、本案经营定位——综合性品牌百货商场综合商场是围绕着某多种类别商品展开的终端服务，强化了消费者特定的购物意识。 这种商场将不同种类的商品集中起来，比较容易塑造出商场的个性，加上经营商自身的经验和品牌，给消费者提供一种舒适的购物环境，使购物成为一种消闲，就一定能增加顾客的购物兴趣和欲望。 综合商场以区域人口为主要消费对象，客流量是它的生命线。 综合性商场的客源是由购物、休闲、旅游三部分构成的。 一般情况下各占1/3，但由于休闲、旅游者也存在即兴购物。 因此，实际购物人数会适度提升。 综合商场不仅要配以齐全的商品种类，完善的设施，上乘的服务，而且要有众多的休闲空间和娱乐活动场所。 顾客既可在里面购物、就餐、游乐，也可消除顾客的疲劳，延长顾客的停留时间，增加商场的营业额。 三、产权式综合商场运作核心所谓产权式综合商场的经营理念，也就是三权分离的原则，是开发商通过对其所开发的物业进行产权销售，获取合理的开发利润；而产权拥有者（投资者）在一定时间内（5年、10年、15年或20年）只是一种纯投资行为，通过购买物业的产权，再将其租赁给经营管理者，而获得相对长期稳定的回报，经过经营者的潜心经营，逐渐增加物业的附加值，随时间的推移而逐渐扩大物业的价值空间；经营者则利用物业的各种优势和经营者自身专业的经营理念，通过购物中心的经营运作，获取丰厚的经营利润。 这种将三者的共同利益集中在同一物业上，以不同方式完成各自的参与过程，将三者的利益共同点以营销的形式形成一个完美的组合，从而实现各自利益的过程即为“产权式商场”运作模式。 四、具体操作办法（1）、首先引入一家知名品牌的经营商在该物业内开展经营活动，其物业主要是通过租赁的方式让经营商实现整体统一的经营管理，经营者只面对开发商（或借用其品牌，由另外的经营管理公司负责招商、管理）。 （2）、开发商将已租赁出去的物业分零销售给若干个投资者，通过分零销售的方式来回收投资和实现其开发利润。 （3）、作为投资者来说，在一定时间内只拥有物业的产权并将自己购买部份的物业由经营管理公司统一租赁给经营商，从经营商所付给的物业租金中来回收投资和获取相对长期稳定的投资回报。 在经营商的租赁期限满以后才能真正拥有已经增值的物业。 在本项目的营销运作上可以采用该策略：首先引进一家具有较高知名度的品牌经营商作为本物业的主体，来完成对项目的整体经营管理，并负责对商场的经营活动统一运作。 将本项目的永久性产权分零销售给若干个投资者，将从经营商那里收取的租金作为投资者的回报返还给投资者，并在回报比例和方式上创新，以体现本案的保障性和稳定性；从售房资金中预留专用回报基金（风险基金），用于弥补经营收益不足支付投资回报或出现一些意外和风险时的专项开支。 “产权式商场”运作成功的核心关键在于该物业前期的招商工作，能否引入一大型知名品牌经营商家，将直接影响到该物业下一步工作流程——销售定位，对整个物业的运作成败至关重要。 因此，我们必须对成都各大主要主力经营商进行深入的调查分析，并从中借鉴、发现本案的经营业态定位。 第三节 我们对成都市零售店发展经营消费趋势分析一、对成都市零售商场的分析百盛 北京华联 伊藤洋华堂 家乐福 好又多 普尔斯马特本地人与外地人消费比例 60：40 55：45 50：50 80：20 90：10 90：10 消费档次 中高档 中档 中高档 中档 大众 中高档阶层 白领 工薪 白领 不受局限性阶层各消费群都有 大众消费群体 会员卡消费属成功人士经营状况 良好 好 良好 良好 好 较好经营面积（㎡） 20000-40000 20000-50000 20000-30000 10000-20000 6000-8000 10000-30000 人口覆盖率（万人） 100-300 100-200 80-150 60-100 40-80 60-100 二、品牌商场对行业发展趋势充满信心的依据 1、宏观经济环境支持零售业发展 2、各零售商差异化的市场定位（错位经营），能吸引区域内不同层次的消费者 3、各零售商对所处区域消费人口情况的深入了解 4、各零售商抢先占领了良好的地理位置 5、各零售商良好的管理体制三、对上述商场经营业态分布的数表详细分析 可以看出，在地上1F，以选择性较强的、高利润的珠宝、皮具类和化妆品类经营为主要业种。 2F、3F应以女性男性服饰类经营为主的楼层 4F应以家电经营为主的楼层、附带居家用品 四、对本项目裙楼部分的经营建议通过对上述商业物业的详细分析建议本项目裙楼部分应定位成会展经济圈的高档品牌百货商场； 该商场内部的经营分布定位大致如下：楼 层 经 营 定 位 经 营 种 类地下一层 小型超市 熟食、副食、水产、冷冻食品、粮果糕点、洗涤用品、生活用品地面一层 品牌百货商城 化妆品、金银珠宝、精美箱包、妆饰用品皮具、钟表、男女皮鞋地面二层 品牌男装、童装、儿童玩具、各种品牌内衣、男士服装、洋快餐、地面四层 床上用品、居室用品、家庭饰品、厨具、餐具、办公用品、新潮家电、体育用品 第三章 项目可行性分析 第一节 项目概要项目位于成都市沙湾路6号地块，三面临街，属于成都市会展商业区。 地块与沙湾路相邻，与金牛区人民政府相对应，距成都市国际会展中心一路之隔——背靠金沙路高尚住宅小区“懋园”小区与智业公寓。 项目地块方正，总用地面积25亩，净用地面积22亩，地上商业4层，总建筑面积17032平方米，地下负一层也可作为商场的卖场，商场的上边是24层的写字楼，负二层为停车场。 停车场面积10951.2平方米，大小车位300多个，东北面规划设计3650.4平方米的广场，设置下沉式广场900余平方米。 项目通过塔楼与裙楼的配置关系，突显现代化的建筑风格。 利用东北面规划的广场空间，设置城市景观广场，辅以喷泉、雕塑等，形成开放空间，减低环景拥挤的视觉效应。 本项目用地性质属于成都市会展商业区的唯一一块商业用地。 因此，在规划设计上充分体现了物业的现代气息，为城市商务、会展来客和各阶层人士休闲的首选环境，并将其打造成为区域内标志性建筑。 第二节 项目定位依据一、市场依据从成都市整体商业布局来分析：春熙路、盐市口、天府广场、骡马市作为成都传统的商业圈，占据着成都核心位置——市中心。 城南作为成都市城市副中心，正逐渐演变成集商业、政治、居住于一体的核心区域，已建成和正建的大型商业物业有“大世界商业广场”、“天府汇城”。 二环路沿线现也正发生翻天覆地变化，普尔斯马特——家乐福——伊藤洋华堂——麦德龙超市——国美——欧尚锦江购物中心等共同构成了二环商业圈，这一趋势还有外延之势。 本项目位于会展中心，该区域仅有的商业——人民商场已逐步衰落，难以满足区域消费需求。 用市场发展的眼光来看，迫切需要一个大型品牌商业来填补区域内的空白，本项目以准确的定位出现可以适时填补这一缺口，顺接二环沿线商业演变形成一条完整的成都市环形商业链。 二、经营依据：本项目商业部分引入一家知名品牌经营商入驻该物业进行统一经营管理，能充分利用该经营商的成功经验，良好的管理体制，准确的市场经营定位，多方面的进货渠道和强大的品牌号召力，吸引众多消费者，把会展商圈建设成为西南地区标志性商业集散地。 请参考,希望对你有所帮助!! http://www.2t2.cn/ http://newm.cn/a.asp?a=bO439.html